金科股份:金科地產集團股份有限公司2021年面向專業投資者公開發行公司債券(第二期)信用評級報告

時間:2021年02月28日 17:26:11 中財網
原標題:金科股份:金科地產集團股份有限公司2021年面向專業投資者公開發行公司債券(第二期)信用評級報告




CCXI-20210424D-01






















金科地產集團股份有限公司
2021
年面向
專業投資
者公開發行公司債
(第二期)
信用評級報告
































項目負責人:




rbai
@ccxi.com.cn


項目組成員:


王鈺瑩
yywang01@ccxi.com.cn










電話:
(010)66428877


傳真:
(010)66426100


202
1

02

09










. 本次評級為發行人委托評級。除因本次評級事項使中誠信國際與評級對象構成委托關系外,中誠信國
際與評級對象不存在任何其他影響本次評級行為
獨立、客觀、公正的關聯關系;本次評級項目組成員及
信用評審委員會人員與評級對象之間亦不存在任何其他影響本次評級行為獨立、客觀、公正的關聯關系。



. 本次評級依據評級對象提供或已經正式對外公布的信息,相關信息的合法性、真實性、完整性、準確性
由評級對象負責。中誠信國際按照相關性、及時性、可靠性的原則對評級信息進行審慎分析,但對于評級
對象提供信息的合法性、真實性、完整性、準確性不作任何保證。








. 本次評級中,中誠信國際及項目人員遵照相關法律、法規及監管部門相關要求,按照中誠信國際的評
級流程及評級標準,充分履行了
勤勉盡責
和誠信義務,有充分理由保證本次評級遵循了真實、客觀、公
正的原則。

. 本評級報告的評級結論是中誠信國際遵照相關法律、法規以及監管部門的有關規定,依據合理的內部
信用評級流程和標準做出的獨立判斷,不存在因評級對象和其他任何組織或個人的不當影響而改變評級
意見的情況。本評級報告所依據的評級方法在公司網站(
www.ccxi.com.cn
)公開披露
。

. 本信用評級報告對評級對象信用狀況的任何表述和判斷僅作為相關決策參考之用,并不意味著中誠信
國際實質性建議任何使用人據此報告采取投資、借貸等交易行為,也不能作為使用人購買、出售或
持有
相關金融產品的依據。

. 中誠信國際不對任何投資者(包括機構投資者和個人投資者)使用本報告所表述的中誠信國際的分析
結果而出現的任何損失負責,亦不對發行人使用本報告或將本報告提供給第三方所產生的任何后果承擔
責任。






. 本次評級結果中的信用等級自本評級報告出具之日起生效,有效期為受評債券的存續期。債券存續期內,
中誠信國際將按照《跟蹤評級安排》,定期或不定期對評級對象進行跟蹤評級,根據跟蹤評級情況決定評
級結果維持、變更、暫?;蛑兄乖u級對象信用等級,并及時對外公布。












China Chengxin International Credit Rating Co.,Ltd.

北京市東城區朝陽門內大街南竹桿胡同2號銀河SOHO6號樓

郵編:100010 電話:(8610)6642 8877 傳真:(8610)6642 6100

Building 6, Galaxy SOHO, No.2 Nanzhuganhutong,ChaoyangmenneiAvenue,

Dongcheng District,Beijing, 100010

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[
2021
]
0424
D














金科地產集團股份
有限公司






受貴公司委托,中誠信國際信用評級有限責任公司對貴公司及貴
公司擬發行的“金科地產集團股份有限公司
2021
年面向
專業投資者公
開發行公司債
(第二期)
”的信用狀況進行了綜合分析。經中誠信國
際信用評級委員會最后審定,貴公司主體信用等級為
A
AA
,評級展望

穩定
,本期公司債券的信用等級為
A
AA
。








特此通告





中誠信國際信用評級有限責任公司





二零二一

二月







China Chengxin International Credit Rating Co.,Ltd.

L:\公司LOGO(視覺物料)\中誠信國際 黑色LOGO.png中誠信國際 黑色LOGO
發行要素


發行主體

本次規模

發行期限

償還方式

發行目的

金科地產集團股份有限公司

不超過22.00億元
(含22.00億元)

本期債券品種一為4年
期,品種二為5年期

每年付息一次,到期一次
還本付息

擬用于償還公司債券回售
或兌付本金或利息






評級觀點

中誠信國際評定
金科地產集團股份有限公司
(以下簡稱

金科股份




公司


)主體信用
等級為
AAA;評級展望為
穩定
;評定

金科地產集團股份有限公司
2021
年面向
專業投資者公開發行公司債
(第二期)


的債項信用等級為
AAA。

中誠信
國際肯定了
公司擁有
領先的區域市場地位
、
銷售業績增長


、
土地
儲備較為充裕和暢通的融資渠道
等方面的優勢對公司整體信用
實力提供了有
力支持。同時,中誠信國際

關注到
房地產行業
政策、
杠桿比例及債務結構仍有改善空間
、
三線及以下城市土地儲備
占比高及
重要股東發生變更
等因素對公司經營及信用狀況造成的影響。





概況數據





金科股份(合并口徑)


2017


2018


2019


2020.
9


總資產(億元)


1,573.64


2,306.99


3,216.05


3,832.63


所有者權益合計(億元)


223.66


377.67


521.51


625.89


總負債(億元)


1,349.98


1,929.32


2,694.54


3,206.73


總債務(億元)


680.86


848.16


1
,0
62.64


1,106.98


營業總收入(億元)


347.58


412.34


677.73


477.26


凈利潤(億元)


22.85


40.21


63.57


55.77


EBITDA
(億元)


36.20


59.91


96.46


--


經營活動凈現金流(億元)


-
84.86


13.29


22.39


11.09


營業毛利率
(%)


21.32


28.57


28.84


25.18


凈負債率
(%)


221.13


145.54


134.76


125.2
5


總債務
/EBITDA(X)


18.81


14.16


11.02


--


EBITDA
利息倍數
(X)


1.03


1.19


1.20


--







注:
1
、
中誠信國際根據
2017~2019
年審計報告及
2020

三季報

經審計財務報表整理;
2
、為計算有息債務,中誠信國際將
2017~2019



2
020

9
月末
長期應付款中應付融資租賃款調整至長期債
務。







. 領先的區域市場地位。

公司在重慶區域具有領先的市場地
位,近年來公司在重慶區域開發規模、銷售金額位居前列,
市場占有率亦呈上升態勢。

. 銷售業績快速增長。


年來公司把握市場機遇、加快銷售
節奏,整體簽約銷售業績呈量價齊升的態勢,近三年簽約銷
售金額和簽約銷售面積年均復合增長率分別為
71.82%

50.33%
。

2
020

,
公司全口徑簽約銷售金額
同比增長約
2
0
%

2,
233
億元
。

. 土地儲備較為充裕。

近年來公司拿地力度較大,
截至
2
020

9
月末
,公司全口徑土地儲備面積
7,901.08
萬平方米
,能
滿足公司未來
3
年左右的開發和銷售需求。

. 較為
暢通的融資渠道。

作為
A

上市公司
,
公司
與金融機
構保持良好合作關系,備用流動性較充裕,繼續保持
較為

暢的融資渠道。







. 房地產行業
政策。

在宏觀經濟增速放緩疊加新冠肺炎疫情
影響的背景下,因城施策等房地產行業調控政策仍在持續,
行業利潤空間不斷收窄,環境及政策的變化或對公司經營戰
略的實施提出更高要求。

. 杠桿比例及債務結構仍有改善空間。

截至
2
020

9
月末
,
公司凈負債率為
125.25
%
,仍有進一步改善的空間。

. 三線及以下城市土地儲備占比高。

截至
2020

9
月末
,
公司三線及以下城市土地儲備占比高,需關注相關城市的銷
售和回款情況。

. 重要股東發生變更。

2
020
年來
公司股東權益變動
較頻繁
,

公司第二大股東融創中國控股有限公司(以下簡稱“融創
中國”)向
紅星家具集團有限公司(以下簡稱“紅星集團”)
轉讓其間接持有的公司
11%
股權
,之后繼續通過公開市場減
持股份
。中誠信國際將對公司股權結構、公司治理及戰略實
施情況保持關注。



評級展望


中誠信國際認為,
金科地產集團股份有限公司
信用水平在未

12~18
個月內將保持穩定。



. 可能觸發評級下調因素。

銷售業績
的增長趨勢發生嚴重不
利變化
;
杠桿比例顯著上升;短期流動性壓力劇增;
現金

平衡能力大幅下降
。



同行業比較




近年來部分房地產開發企業主要指標對比表



公司名稱

2
019

全口徑簽約
銷售金額
(
億元
)


2020

6
月末
總資產(億元)


2020

6
月末
凈負債率
(
%)


2
020

6
月末貨幣
資金
/
短期債務
(X)


2
019

營業
總收入
(
億元
)


2
019

凈利
潤率
(
%)


2
019

存貨
周轉率
(X)


世茂集團


2,601


5,461


59.88


1.57


1,115.17


14.68


0.36


新城控股


2,708


5,066


26.86


2.00


858.47


15.53


0.31


旭輝控股


2,006


3,528


63.32


2.35


547.66


16.51


0.36


融信中國


1,413


2,207


91.25


0.
62


514.63


11.45


0.31


正榮地產


1,307


1,924


95.86


1.76


325.58


9.5


0.31


金科股份


1,8
6
0


3,672


135.63


0.86


677.73


9.38


0.26




注:

世茂集團


為“世茂集團控股有限公司”簡稱
;
新城控股”為“新城控股集團有限公司”簡稱;
“旭輝控股”為“旭輝控股(集團)有限公
司”簡稱;
“融信中國”,為“融信中國控股有限公司”

簡稱
;“
正榮地產
”為“
正榮地產集團有限公司


簡稱
。



資料來源:中誠信國際整理



China Chengxin International Credit Rating Co.,Ltd.

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發行主體概況


公司
前身
為重慶東源鋼業股份有限公司
,

1987

3
月由原重慶鋼鐵公司第四鋼鐵廠改組設立,
并于
1996

11
月在深圳證券交易所上市,股票代碼
000656
。

公司
以房地產開發為主

,
并輔以
物業管
理、酒店經營、新能源發電等
業務。

目前公司已進
駐全國
23
個省、直轄市、自治區,開發項目主要分
布在包括重慶、北京、廣州、成都、南京、合肥、
鄭州、武漢、天津
、濟南、南寧、蘇州等主要城市

。



產權結構:
2016

11

~
2017

12
月,融創中
國下屬全資子公司天津潤澤物業管理有限公司(以
下簡
稱“天津潤澤”

)和天津潤鼎物業管理有限公
司(以下
簡稱

天津潤鼎



通過二級市場不斷增持
金科股份股票。

截至
2019


,
黃紅云及其一致行
動人陶虹遐、黃斯詩
1通過直接和間接合計持有公司
29.98%
的股份,
融創中國控制的天津聚金、天津潤
澤和天津潤鼎合計持有公司
29.35%
的股份,公司實
際控制人為自然人黃紅云。



1
2017

4

1
日,實際控制人黃紅云先生和陶虹遐女士共同控制
關系解除并簽署《一致行動協議》,實際控制人由黃紅云先生和陶虹
遐女士變更為黃紅云先生,陶虹遐女士為黃紅云先生之一致行動人。

2018

10

28
日,金科股份發布公告稱,實際控制人黃紅云先生
與黃斯詩女士簽署《一致行動協議》,黃斯詩女士成為黃紅云先生之
一致行動人。



2
020

4

1
4

,公司發布公告,
融創中國向
紅星集團轉讓其
間接
持有的公司
11%
股權
,
同年
5
月,融創中國繼續通過公開市場減持公司股份
。



2020

9
月末
,
公司第一大股東仍為黃紅云及其
一致行動人
,
持股
2
9.99
%
;
第二大股東為紅星集團
,
持股
1
1.00
%
;
融創中國持有公司
3.99
%
股份
。

公司
近年來公司股權結構變動較大,中誠信國際將對公
司股權結構、公司治理及戰略實施情況保持關注。



本次
債券
概況



1

本次債券
概況




基本條款

發行主體

金科地產集團股份有限公司

債券名稱

金科地產集團股份有限公司2021年面向專業投資者
公開發行公司債券(第二期)

發行規模

本次債券計劃發行總規模不超過人民22.00億元(含
22.00億元),擬分期發行



債券期限

本期債券品種一為4年期(附第2年末發行人調整票
面利率選擇權和債券持有人回售選擇權)、本期債券
品種二為5年期(附第3年末發行人調整票面利率選
擇權和債券持有人回售選擇權)

債券利率

本次債券票面利率將根據簿記建檔結果確定。本次債
券票面利率在存續期內固定不變

償還方式

本次債券采用單利按年計息,不計復利。每年付息一
次,到期一次還本,最后一期利息隨本金的兌付一起
支付。


募集資金用


擬用于償還公司債券回售或兌付本金或利息



資料來源:公司提供


宏觀經濟和政策環境


宏觀經濟:
2020
年,中國經濟經歷了因疫情
沖擊大幅下滑并逐步修復的過程,
GDP
同比增長
2.3
%
,是
大疫之年
全球唯一實現正增長的主要經
濟體
。

受低基數影響
,
2
0
21

經濟增長中樞將顯
著高于
2020

,全年走勢前高后低
。



2
020
年經濟運行基本遵循了
“疫情沖擊

疫后修復”的邏輯,疫情沖擊下一季度
G
DP
同比
大幅下滑
,
二季度以來隨著疫情得到控制和穩增
長政策效果的顯現
逐步修復。從生產側來看,工
業生產反彈迅速且在反彈后維持了較高增速,服
務業
生產
修復相對較為緩慢。從需求側來看,

策性因素先復蘇、市場性因素后復蘇是其典型特
征。這一特征在投資方面表現得尤為明顯:基建
投資、房地產投資率先復蘇,市場化程度較高的
制造業投資恢復較為緩慢;國有投資恢復較快,
民間投資
恢復相對較慢。此外,居
民消費等受市
場因素制約較大的變量改善有限。出口的錯峰增
長是需求側最為超預期的
變量,中國在全球率先
復工復
產為出口贏得了錯峰增長的機會,使出口
在下半年出現高速增長
。從價格水平來看,“豬周
期”走弱背景下
C
PI
回落,需求疲弱
P
PI
低位

行,通脹通縮壓力均可控。


值得關注的是,雖
然經濟延續修復,但季調后的
GDP
環比增速逐季
回落,經濟修復動能邊際
趨弱。



宏觀風險:
盡管
經濟持續修復,但
2
021

經濟運行仍
面臨內外多重挑戰。

從外部環境

,
新冠疫情發展的不確定性依然存在,疫情對逆全
球化的影響短期內仍
不會消除,大國博弈風險仍



China Chengxin International Credit Rating Co.,Ltd.

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需擔憂,外部不確
定性、不穩定性持續存在。從
國內因素看,經濟修復仍然面臨多重挑戰。首先,
國內經濟復蘇并不平衡,存在結構分化,這將影

經濟修復的可持續性和質量。其次,
應對疫情
的穩增長政策導致
非金融部門債務增長加快,宏
觀杠桿率上揚,
還本付息壓力突出,需
警惕債務
風險超預期釋放引發系統性風險。

再次
,
2020

信用風險呈現先抑后揚走勢,一
些體制性、周期
性、行為性信用事件強烈沖擊資本市場,
2021

隨著政策調整以及債務到期壓力加大,信用風險
釋放或將
加速
,尤其需要警惕國企信用風險頻發
導致信用體系重構
,
加劇市場波動。第四
,
2
020
年以來
政府部門
顯性及隱性債務壓力均有所加大
,
2021
年隨著對地方政府債務管理的加強,地方政
府債務風險或將在部分高風險區域有所暴露,在
適當推動債務市場化處置
的同時,仍需防范區域
風險暴露
對金融市場帶來的沖擊。



宏觀政策:
2020

1
2

中央經濟工作會議
明確提出,

宏觀政策要保持連續性、穩定性、可
持續性


,這
意味著宏觀政策將不會出現
“急轉彎”,
但隨著經濟修復,宏觀政策邊際調整不可避免
。

財政政策將在
2020
年超常規發力的基礎上邊際
收緊,但
大幅收縮概率較低;貨幣政策將繼續向
常態化回歸
,
堅持穩健靈活
,
保持流動性合
理充
裕,繼續
積極引導資金精準投向實體經濟。

值得
一提的是,在著力構建以內循環為主體的新發展
格局背景下,國內產業鏈、供應鏈堵點有望進一
步打通,為短期經濟復蘇和中長期經濟增長提供
新動力。



宏觀展望

疫后
修復仍然是
2021
年經濟運
行的主旋律
。

從全年經濟運行的走勢來看,受基
數效應的影響,
2021
年中國經濟增長中樞將顯著
高于
2020
年,甚至高于新常態以來的歷年平均水

。

基數效應導致的高增長將突出表現在第一季
度,后續將逐步回落,
全年
呈現“前高后低”走
勢。

但值得關注的是,宏觀經濟數據同比高位運
行與微觀主體感受分化較大,宏觀
經濟分析需高
度關注微觀主體運行所面臨的實際困難及經濟數
據的環比變化。



中誠信國際認為
,
雖然
2
021
年政策性因素
對經濟的支撐將有所弱化
,

隨著市場性因素的
逐步發力,
經濟修復趨勢將持續,但仍需警惕疫
情反復可能導致的“黑天鵝”事件。從中長期來
看,中國市場潛力巨大,暢通內循環將帶動國內
供應鏈、產業鏈運行更為順暢,中國經濟中長期
增長韌性持續存在。



行業


在疫情影響下
2020
年第一季度全國商品房銷售
降至
2017
年以來的季度最低水平;
4
月以來市場
逐漸恢復,
1~6
月全國商品房銷售降幅明顯收窄


2020
年第一季度全國房地產銷
售受疫情沖擊
較大,全國商品銷售額和面積分別同比下降
24.70
%

26.30
%

2.04
萬億元和
2.20
億平方米,均降至
2017
年以來同期最低水平。

4
月以來,市場需求不
斷釋放疊加房企加快推盤節奏,商品房銷售逐月恢
復,上半年全國房地產銷售額雖呈下降態勢,但降
幅明顯收窄;上半年商品房銷售價格略有回升,
70
個大中城市價格指數環比漲幅從
1
月的
0.3%
小幅增

6
月的
0.6%
。



圖 1:近年來
全國商品房銷售情況


單位:億元、
萬平方
米、
%





資料來源:國家統計局
,中誠信國際整理


4
月以來,隨著疫情影響逐步緩解,房企投資
力度有所增
加,
6
月末全國商品房待售面積同比小
幅增長
1.8%

5.11
億平方米。但值得注意的是此前
土地供應較多、人口增長較慢甚至負增長的弱能級
城市,庫存壓力仍然較大。



中誠信國際認為
,
2020
年上半年疫情對房地產



China Chengxin International Credit Rating Co.,Ltd.

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銷售產生不利影響,但疫情對銷售影響已逐漸消減。

考慮到調控政策持續的影響,下半年房地產企業整
體內部流動性來源增速依然承壓。



在疫情影響下,上半年房地產開發及土地投資呈
先抑后揚的態勢;偏緊的外部融資環境下房企外
部現金流平衡能力面臨挑戰


2020
年初在疫情影響下,多地發布了延遲復工
通知,導致開發受阻,新開工面積自
20
16
年以來首
次出現負增長;
4
月以來隨著疫情得到有效控制,
各地逐步復工、土地供應力度增加、疊加房企追趕
開發進度及拿地需求逐步釋放,全國新開工面積降
幅逐月回落,
1~6
月全國新開工面積同比下降
7.6%
。



建設投資方面,主要受新開工規模同比下降影
響,
1~5
月房地產開發投資額增速出現負增長;在
房企逐步恢復投資的推動下,房地產開發投資額降
幅亦逐月收窄,
1~6
月房地產開發投資額同比增長
1.9%

6.28
萬億元,增速已由負轉正。



圖 2:近年來
全國房地產開發投資情況


單位:億元、
%





資料來源:國家統計局
,中誠信國際整理


土地投
資方面,
2020
年第一季度受疫情影響,
國內
土地市場購置
價款
同比增速為負
,
4
月以來

地供給力度明顯加大,疊加熱點城市優質地塊集中
入市,房企拿地逐步恢復,
國內
土地市場購置
價款
增速由負轉正,
1~6
月土地市場購置價款同比增長
5.9%
。












圖 3:近年來房地產開發企業土地購置面積及金額

萬平方米、億元、
%






資料來源:國家統計局
,中誠信國際整理


外部融資是房地產企業現金流的重要補充來

。

2019

5
月以來,多項針對房企融資端的調控
政策相繼出臺
2,房地產企業外部融資難度有所增加;
與此同時,房地產行業面臨未來
2~3
年債務
集中到
期壓力,對房企的資金平衡能力形成較大挑戰。



25
月,銀保監會的
23
號文明確要求,商業銀行、信托、租賃等
金融機構不得違規進行房地產融資;
7
月,銀保監會對多家信托
進行窗口指
導,要求控制房地產信托規模的增量,并強化合規管
控;當月,國家發改委發文要求,房企發行外債只能用于置換未
來一年內到期的中長期境外債務,同時還需詳細披露其海外發債
的具體情況和資金用途;
8
月,銀保監會向各銀保監局信托監管
處室傳達下半年監管重點,指出按月監測房地產信托業務變化情
況,及時釆取多種措施,堅決遏制房地產信托過快增長、風險過
度積累的勢頭。



中誠信國際認為,
受疫情影響,房地產投資及
開發規模短期內呈先抑后揚的態勢,下半年在房企
追趕開發進度推動下,或將加劇內部現金流平衡壓
力;
與此同時,房地產行業外部流動性壓力較大,
對房企的資金平衡能力提出更高要求。



房地產行業梯隊分化格局持續凸顯,規模房企憑
借更強的銷售回款和外部融資能力具有更為明
顯的競爭優勢


2020
年上半年,房地產行業調控政策和融資環
境依然偏緊,市場競爭加劇,行業內的兼并購項目
增加,資本實力較強、具有品牌影響力的大中型房
地產企業的銷售規模及集中度
持續提升,房地產行
業梯隊分化格局持續凸顯。



分梯隊來看,
2020
年上半年
TOP3
房企銷售規模
增速回升,集中度上升
1.2
個百分點,頭部企業集中



China Chengxin International Credit Rating Co.,Ltd.

L:\公司LOGO(視覺物料)\中誠信國際 黑色LOGO.png中誠信國際 黑色LOGO
度進一步上升;
TOP4~30
梯隊規模企業集中度小幅
波動,梯隊內競爭加劇??傮w而言,
TOP30
梯隊房
企憑借更強的銷售回款和外部融資能力,具有較為
明顯的競爭優勢;而房地產市場資源加速向優勢企
業聚集,將使得梯隊分化格局得以持續。與之相比,
2020
年上半年
TOP31~50

TOP51~100
房企的集中
度同比有所下降。




2

近年來國內房企權益銷售金額集中度





2017


2018


2019


2020.1~6


TOP 3


9.4%


9.8%


9.5%


11.8%


TOP 10


19.5%


21.3%


21.4%


23.6%


TOP 30


31.0%


35.1%


35.7%


38.1%


TOP 50


37.3%


43.4%


43.5%


46.0%


TOP 100


46.1%


53.7%


53.0%


54.9%




資料來源:克爾瑞信息集團,中誠信國際整理


中誠信國際認為,
在行業增速放緩且疊加疫情
影響的背景下,具有規模優勢、品牌影響力、產品
打造能力及現金流平衡能力的房企憑借較強的

售及籌資能力,將獲得更多的資源傾斜和流動性補
充,具有更為明顯的競爭優勢。



業務運營


公司主營業務以房地產開發為主,物業管理、
酒店經營、新能源發電等多元化產業經營為輔。近
年來房地產銷售業務占營業總收入的比重保持在
92%
以上,是公司最主要的收入來源;
此外,
公司
物業管理和新能源
其他業務收入規模亦逐漸擴
大,對公司收入形成一定補充。



表 3:近年來
公司主要板塊收入結構及占比


單位:
億元、
%





收入


2017


2018


2019


2
020.1
~
9


房地產
開發


328.50


380.06


631.10


439.30


生活
服務


10.42


17.34


23.10


22.67


酒店經營


2.33


2.67


2.62


1.45


新能源


1.57


1.88


4.15


5.81


其他
*


23.11


27.44


64.50


61.71


分部抵消


-
21.97


-
24.38


-
58.19


-
59.28


其他業務收入
*


3.60


7.34


10.47


5.58


合計


347.58


412.34


677.73


477.26


占比


2017


2018


2019


2020.1~
9


房地產開發


94.51


92.17


93.12


92.05


生活服務


3.00


4.21


3.41


4.75




酒店經營


0.67


0.65


0.39


0.30


新能源


0.45


0.46


0.61


1.22


其他
*


6.65


6.65


9.52


12.93


分部抵消


-
6.32


-
5.91


-
8.59


-
12.42


其他業務收入
*


1.04


1.78


1.54


1.17


合計


100.00


100.00


100.00


100.00




注:公司主營業務中其他業務包括
房地產建設,
材料銷售,其他業
務收入包括園林工程等
;
2019
年起,物業管理改名為
生活服務
。



資料來源:公司提供,中誠信國際整理


近年來
公司深耕重慶并
已基本完成全國化的布局,
在重慶區域具有較為顯著的市場地位,
銷售
業績

價齊升,
2
020
年依然保持上升態勢


公司
深耕重慶地區,且在重慶區域擁有較強的
市場影響力,按照全口徑來看,近
三年重慶市場銷

金額
年均復合增長率

34.38%
;根據中指研究院
數據統計,公司于重慶區域市場占有率不斷上升,
2
019

在重慶房地產市場份額

1
1.66
%
,簽約銷售
金額
區域
排名
位列第一
3,
區域優勢
顯著
。在區域深
耕的同時,公司近年來已逐步完成長三角、京津冀、
粵港澳大灣區的布
局,開發項目
進駐全國
2
3
個省
,
全國化布局初見成效。



3
根據
2019
年克爾瑞統計排名。



項目運作方面,公司近年來保持較快的開發速
度,新開工面積大幅增長,竣工面積亦
不斷
上升。

2019

,
公司
新開工面
積和竣工面積分別同比增長
17.15%

49.14%

3,163
萬平方米和
1,208
萬平方米。

2020

,
公司計劃
全年新開工面積達到
3,600
萬平方
米,年末在建面積達到
7,300
萬平方米。

2
020

1~
9

,
公司加快項目建設進度,在施工規模上升帶動
下,新開工、竣工及在建規模均同比增長。



表 4:近年來
公司
房地產開發
情況


單位:萬平方米


全口徑


2017


201
8


2019


2
020.1
~
9


新開工面積


1,096


2,700


3
,
163


2,154


竣工面積


4
77


810


1,208


1,141


在建面積


1,746


3,740


5,776


7,901




資料來源:公司提供,中誠信
國際
整理


近年來
,公
司處于快速擴張期,銷售業績呈量
價齊升的態勢,近三年簽約銷售金額年均復合增長
率高達
71.82%
。

2
018
年以來,隨著公司合作開發項



China Chengxin International Credit Rating Co.,Ltd.

L:\公司LOGO(視覺物料)\中誠信國際 黑色LOGO.png中誠信國際 黑色LOGO
目增多,公司銷售金額權益占比有所下降,
2
019

公司銷售金額權益占比約為
80
%
。

2019

公司加大
供貨力度,當期公司全口徑簽約銷售
金額和面積分
別同比增長
56.57%

41.95%

1,8
60
億元

1
,
905

平方米。隨著公司推盤項目所在區域均價提升,近
年來公司簽約銷售均價亦呈上升態勢。

2019
年,公
司簽約銷售均價
同比增長
10.30%

9,764

/
平方米,
主要系
2019
年重慶
區域
銷售占比下降,
當期
蘇州
、
常州
、
無錫
、
杭州和合肥的銷售占比
上升所致
。


最新披露的業績快報,
2
020
年度公司實現簽約銷售
金額
2
,233
億元
,
同比增長約
20
%
。



表 5:近年來
公司銷售及結算情況


單位:萬平方米、億元、元
/
平方米


指標


2017


2018


2019


2020
.1~
9


銷售面積
(全口徑)


843


1,342


1,905


1,421


銷售金額
(全口徑)


630


1,188


1,8
60


1,473


銷售均價
(全口徑)


7,473


8,852


9,764


10,366


結算面積


546


604


898


512


結算金額


329


380


63
1


439


結算均價


6,026


6,291


7,027


8,57
4




資料來源:公司提供,中誠信
國際
整理


從銷售區域分布來看,
近年來雖然公司重慶區
域銷售占比有所下降,但占各期銷售的比重仍然較
大。

2
019

公司簽約銷售金
額來自全國
超過一百座
城市,其中重慶區域簽約
銷售
金額為
5
49
億元,占


公司
簽約
銷售
金額的比重為
3
0.29
%
,同比下降
1
7.96
個百分點
。

2019
年公司在重慶
區域
以外城市實
現銷售額合計為
1
,296.61
億元,占當年
簽約
銷售


的比重為
69.71%
,
主要
來自于蘇州
、南寧
、
合肥
、
成都
、杭州、常州、洛陽和武漢
等二線城市
。從銷
售集中度來看,公司在
2
3
個城市銷售占比超過
1%
,
銷售排名前
2
3
個城市銷售占當年銷售的比重為
7
9.11
%
,
銷售
區域集中度有所下降。

2
020

前三季

,重慶地區銷售金額占


18.88
%
,較
去年同期
下降
1
4.16

百分點
,
區域銷售集中度進一步
降低
。













6

2019
年公司主要全口徑銷售城市分布情況


單位:萬平方米、億元、
%


城市


銷售面積


銷售金額


銷售金額占比


重慶


712.29


549.34


30.29


蘇州


48.78


89.47


4.93


南寧


85.46


70.25


3.87


合肥


48.19


69.89


3.85


成都


52.11


63.77


3.52


杭州


20.40


61.61


3.40


常州


34.11


56.48


3.11


洛陽


45.89


52.00


2.87


武漢


28.33


50.73


2.80


天津


30.21


41.01


2.26


無錫


24.84


40.59


2.24


其他


774.77


668.46


36.86


合計


1,905.39


1,813.61


100.00




表 7:2020

1
~
9

公司主要全口徑銷售城市分布情況


單位:萬平方米、億元、
%


城市


銷售面積


銷售金額


銷售金額占比


重慶


336.54


271.94


18.88


杭州


19.19


65.12


4.52


成都


36.78


55.47


3.85


常州


3
0.58


50.63


3.51


合肥


30.84


46.19


3.21


南京


16.87


38.65


2.68


溫州


26.15


37.53


2.61


蘇州


18.98


35.71


2.48


宿遷


34.17


32.97


2.29


南寧


30.48


31.74


2.20


西安


25.11


29.47


2.05


其他


81.49


74.51


51.73


合計


1,420.60


1,440.57


100.00




注:公司其他銷售區域包
括華東、西南、西北、華北等全國
40
余個
城市;表中數據經四舍五入處理,故單項求和數與合計數存在尾差。



資料來源:公司提供,中誠信國際整理


結算方面,隨項目量增加及結算效率的提升
,
近年來公司結算金額和結算面積均穩步增長
,
2019
年,
公司房地產結算面積和金額分別同比大幅增長
48.68%

66.05%

898
萬平方米和
631
億元;得益于
重慶非主城區
結算
項目減少
以及
重慶區域外
二線
城市結算項目增加,近年來公司結算均價呈上升態



China Chengxin International Credit Rating Co.,Ltd.

L:\公司LOGO(視覺物料)\中誠信國際 黑色LOGO.png中誠信國際 黑色LOGO
勢,
2019
年結算均價同比增長
11.69%

7,027

/

方米。

2020

前三季度
,
公司結算金

較上年同期
上升
9
.01
%
。



中誠信國際認為
,近年來公司銷售呈量價齊升
的態勢,且深耕區域具有較強影響力。此外,重慶
區域外市場銷售貢獻呈上升態勢,銷售區域集中度
有所下降。

同時也關注
疫情對公司短期內銷售及回
款的影響。



近年來公司保持較大的土地獲取力度,土地儲備較
為充沛,
2020

9
月末項目儲備中三四線城市占比
有所下降,但仍處于較高水平,
土地儲備結構有待
優化


“招拍掛”為公司主要的拿地方式,拿地區域
來看,公司在
深耕重慶區域的同時持續加大對全國
核心城市的拓展
。近年來,為滿足業務規模擴張需
求,公司保持較大的拿地力度
。從公司簽約銷售對
拿地的保障來看,近年來公司拿地金額對當期銷售
的比重呈下降態勢,已從
2
017
年的
102.22%
降至
2
019
年的
47.74%
。新增土地儲備成本來看,
2019

公司新增土地儲備成本同比下降
2
1.81
%

2
,6
68

/
平方米
,主要是三線及以下城市占比較高所致。從
拿地區域來看,
公司堅持二三線為主,一四線為輔
的投資策略,堅持全國化布局。

2019

公司在
9
3

城市新獲取土地儲備,新進入城市
5
2
個,新增土地
儲備面積占比前十大城市分別為重慶、成都、遂寧、
阜陽、濰坊、遵義、岳陽、桂林、隨州和宜賓。


城市能級上

,
2019

公司新增土地儲備中位于三、
四線城市
面積占比同比大幅增長
31.55
個百分
點至
72.00%
。

2020

前三季度,公司新增土地
1
23

,
其中
位于

線及以下城市
的土地
7
6

,
區域分布較
2
019
年有所改善
。

同期公司土地投資力度增加,

期拿地支出占當期簽約銷售金額的比重為
50.20
%
。

中誠信國際認為
,
近年來
,受新增土地儲備區域城
市下沉影響,新增土地儲備樓面均價呈下降態勢,
位于三線及以下城市新增土地儲備面積占比較高
。









表 8:近年來
公司土地儲備情況


單位:個、
萬平方米、億元


指標


2017


2018


2019


2
020.1
~
9


新增項目


79


110


192


123


新增土地儲備建筑面積


1,245


2,054


3,328


1,995


新增土地儲備金額


460


700


888


740


新增土地
樓面地價


5,173


3,408


2,668


3,709




注:
2
017
年新增土地儲備金額為權益口徑,當期全口徑土地款約
6
40
億元;公司各期新增土地樓面均價
=
全口徑
新增土地儲備金額
/
全口徑
新增土地儲備建筑面積
。



資料來源:公司提供,中誠信國際整理


截至
2020

9


,
公司
土地儲備面積
4為
7,901.08
萬平方米,
土地儲備較為充沛
,可滿足公
司未來
3
年左右的開發及銷售
需求
。從區域分布的
城市能級
來看,截至
2020

9

末公司分布在國內
一、二線城市
5的項目可售面積占總可售面積的比重

43.55
%
,其中
重慶、武漢、鄭州、沈陽和蘇州

占比較高;三四線
及以下
城市項目可售面積占總儲
備的比重為
56.48
%
,

2019
年末
增長
10.92
個百分點,
其中
貴陽、
遵義
等城市的占比較高,城市分布相對
分散。



4
土地儲備為全口徑剩余可售面積(包括在建未售面積、竣工未售面
積和待開發面積)。



5
一線城市
:北京、上海、深圳和廣州;
二線城市:天津
、重慶、杭
州、南京、武漢、沈陽、成都、西安、大連、青島、寧波、蘇州、
長沙、濟南、廈門、長春、哈爾濱、太原、鄭州、合肥、南昌、福
州,共
22
個。



表 9:截至
2020

9

末公司全口徑土地儲備分布情況


單位:萬平
方米
、
%


地區


期末剩余可售面積


面積占比


重慶


1,867.13


23.63


貴陽


235.87


2.99


武漢


204.95


2.59


鄭州


181.67


2.30


遵義


169.51


2.15


北京


156.71


1.98


沈陽


149.46


1.89


南寧


146.94


1.86


蘇州


131.79


1.67


成都


126.55


1.60


阜陽


124.82


1.58


長沙


120.57


1.53


岳陽


107.68


1.36


合肥


99.36


1.26





China Chengxin International Credit Rating Co.,Ltd.

L:\公司LOGO(視覺物料)\中誠信國際 黑色LOGO.png中誠信國際 黑色LOGO
佛山


99.05


1.25


其他


3
,979.03


5
0.36


合計


7,901.08


10
0.00




注:其他地區包括超過
88
個全國各區域其他城市;合計數尾數差異
為四舍五入所致。



資料來源:公司提供,中誠信
國際
整理


中誠信國際
認為
,
公司土地儲備較為充沛,
2020
年以來公司新增土地儲備城市能級有所優化,
但目前三、四線城市占比較多,
后續的項目建設開
發與運營對公司資金運作能力、統籌管理能力提出
了更高的要求。



物業管理規模增長帶動公司物業管理收入逐年上
升;
其他業務包括新能源業務
,
酒店運營
,和園林
業務等,收入規模較小


公司物業管理業務
運營主體為
金科物業服務
集團有限公司
,
擁有國家一級物業管理資質
。

經過
多年的
發展公司物業管理業態已涵蓋住宅、寫字樓、
商業、酒店會所等多種物業類型
,
業務覆蓋重慶、
北京、四川、江蘇、湖南、陜西、山東等多個省、
直轄市及自治區
。

2020

5
月,公司股東大會審議
通過了分拆所屬
物業公司
金科智慧服務至香港上
市的事項,
10

28

金科
智慧
服務
通過港交所聆訊,
11

17
日正式在香港聯合交易所主板掛牌上市
6。



6
本次金科
智慧
服務
最終
共發行
1.53
億股
H

,
金科股份共持有
3.42
億股,占其發行完成后總股本的
52.33
%
,金科智慧服務籌得的款項
凈額約為
68.32
億港元
。



7
2019


2020

1~6
月,金科智慧服務就金科集團項目提供的物
業管理服務
創造的收入
,
占同期物業管理服務總收入的比重為
39.70
%

40.08%
。



2019
年公司物業管理在管面積約
2.55
億平方米,
同比增長
4.08%
。

2019
年公司物業管理業務實現收

23.10
億元,同比上升
33.22%
。

2
020

前三季度
,
公司
實現物業管理收入
22.67


,
同比
增長
20.01%
,
占總收入比重
4
.
75
%
7。



公司主要以自建及收購等方式拓展新能源
務,隨著景峽、煙墩項目投入運營,
2019
年末公司
可控機組裝機容量增為
40
萬千瓦,全部為風電項目。

從區域分布來看,公司目前風資源主要位于新疆哈
密及山東日照地區;受益于國家促進新能源消納政
策的不斷落實,公司上網電量和售電收入持續上升,


2020

1~
9

公司上網電量為
7.65

千瓦時,新能源
業務實現收入同比大幅增長
。

新能源補貼方面,


2020
年九月末
,公司新能源電價補貼尚未到位部
分共計
6.94

元。

隨著新能源發電機組裝機
容量的
提升,補貼缺口持續擴大,中誠信國際將持續關注
補貼到位情況。



酒店經營方面,公司酒店板塊業務收入主要來
源公司旗下重慶市涪陵區的兩江大酒店、重慶開縣
金科大酒店、蘇州金科大酒店、瀏陽大酒店、成都
樂享世紀酒店、無錫金科城市酒店

酒店經營收入
;
近年來酒店收入較為穩定,
2020
年以來受疫情影響
,
酒店業務
實現
收入
1
.45
億元
,
同比下降
24.87%
。



其他業務方面,公司其他業務收入主要包括園
林工程等,園林業務主要由下屬公司重慶展弘園林
有限公司和重慶凱爾辛基園林有限公司負責運營,
經營范圍主要是為房地產開發項目提供配套的
園林
設計、施工及咨詢服務。

2017 ~2019
年,公司園林
工程等其他業務實現收入分別為
3.60
億元、
7.34

元和
10.47
億元。

2020

前三季度
公司其他業務收

5.58
億元
,
同比下降
11.84%
。



戰略規劃及管理


公司
堅持以地產為主業,聚焦城市群深耕戰略,并
致力于
實現地產與產業鏈的雙向賦能


公司

房地產

主營業務,多元化經營為
輔助
。

根據
2
020

12

1
5
日公司發布

《金科地產集團
股份有限公司發展戰略規劃綱要(
2021
-
2025
年)》
(以下簡稱“規劃”)
,公司
計劃

2025
年總銷售規
模達到
4,500
億元以上,年復合增長率
15%
以上
;
土地
投資中以招拍掛方式獲取土地比例降低至
5
0
%
;
財務結構方面
資產負債率
,
凈負債率
,
現金短債比
等財務指標
持續改善
。



公司致力于實現
相關多元化業務
與地產主業的
產業鏈閉合。

“規劃”中
明確了
相關多元化業務是公
司價值提升的關鍵。


2025
年,公司
簽約銷售金額
中的相關多元化業務銷售模達到
500
億元以上;持
有優質資產大幅提升,優質資產規模達到
300~
500



China Chengxin International Credit Rating Co.,Ltd.

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億元;實現代建業務規模
300
億元;智慧服務業務
規模保持高速增長。公司相關多元化業務
圍繞地產
主業
展開
,進一步構
建和完善設計、建設、園林、
酒店、教育、新能源
等相關產業鏈業務體系,發揮
協同優勢。



公司法人治理結構完善,
內部控制制度
體系較為健

,未來股權結構變動情況及其對
業務運營及治理
結構產生的影響
仍需
關注


公司建立了股東大會、董事會和監事會,
其中
董事會為公司的經營決策和業務執行機構,對股東
大會負責。公司董事會由
9
名董事組

,分設
3
名獨
立董事、
2
名職工董事、
4
名非獨立董事,董事會成
員任期至
2020

5

23
日;其中融創中國派駐
2
名董
事,分別為非獨立董事張強以及獨立董事姚寧,上

2
為董事未參與公司實際經營中;
截至
2
020

9

末,
融創中國
持有
金科股份
股權
3
.99
%
。

6

1
6

,
董事張強因個人原因辭去公司董事及提名委員會
委員職務
。

2
021

1

2
9

,
公司召開
2021
年第
二次臨時股東大會選舉產生

第十一屆董事會

員,
從選舉結果來看,
融創中國派出董事

全部退

,
紅星集團
派出
一名
非獨立董事參與公司經營管
理決策
8。

公司
設董事長
1
名,副董事長
1
名。董事會
下設戰略發展委員會、審計委員會、提名委員會、
關聯交易委員會和薪酬委員會,對公司經營活動中
的重大事項進行審議決策或提交東大會審議。



8
新一屆董事會成員名單如下
:周達、楊程鈞、劉靜、楊柳
(紅星
集團委派)
4
位任非獨立董事;朱寧、王文、胡耘任
獨立董事;另有
王洪飛、陳剛任職工董事。



公司形成了比較健全、有效的內部控制和管理
制度。在資

管理、預算管理
、投資管理、對外擔

以及關聯交易
等方面設立了相應制度,現有的內
部控制制度已覆蓋了公司運營的各層面和各環節,
形成了規范的管理體系。

公司亦構建了集團總部、
區域公司、城市公司
和項目公司四
級管控體系。



此外
,
本公司根據股東大會審議通過的《公司
員工跟投房地產項目公司管理辦法》實施項目跟投,
截至
2020
年半年報
出具日,公司
已累計實施員工跟


投項目
331
個,跟投金額實際投入共計
17.18
億元,
其中合并報表范圍內跟投項目
226
個,實際跟投金
額為
14.09
億元,
其中權益資金投入
4.69
億元,債權
資金投入
9.40
億元
。



財務分析


下列財務分析基于公司提供的經天健會計師
事務所(特殊普通合伙)審計并出具標準無保留意
見的
2017~2019
年審計報告及未經審計的
2
020


季度
財務報表
;各期財務數據均采用報告期末數
。



盈利能力


2
018
年以來
公司營業毛利率
及期間費用率較為
穩定
,整體盈利能力
持續
向好
,較豐富的
待結算
資源對未來經營業績形成
一定支撐


得益于較低土地成本以及


項目區域銷售
均價上升
,
2
018
年以來公司房地產銷售毛利率同比
大幅上升,
2
019
年亦處于行業較好水平。此外,受
益于物業管理平臺
近年來
經營情況
良好,
物業管理
毛利
率整體保持上升態勢。

2
020

前三季度
,
公司
營業毛利率為
2
5
.
18
%
,同比
小幅下降
。

截至
2
020

9
月末
,
公司
合同
負債
增至
1,538.72
億元
,

2019

房地產銷售
收入

2.44
倍,
較為
充沛的預


款為
公司
未來
結轉收入提供
保障
。



表 10:近年來公司主要板塊毛利率構成
(%)


毛利率


2017


2018


2019


2
020
.
1
~
9


房地產
開發


20.51


28.56


2
9.12


2
4.10


生活
服務


23.19


18.76


2
5.83


2
7.90


酒店經營


66.43


65.51


6
7.88


6
4.69


新能



49.06


49.68


5
2.
01


3
9.05


其他
*


5.17


5.99


9
.13


6
.71


分部抵消


3.77


-
1.10


9
.31


-
12.23


其他業務收入
*


44.48


19.42


1
2.57


-
118.71


營業毛利率


21.32


28.57


28.84


2
5.18




注:公司主營業務中其他包括材料銷售等,其他業務收入包括園林
工程等。



資料來源:公司提供,中誠信國際整理


從期間費用來看,
受公司
業務規模
擴大影響
,
公司三費規模亦不斷增加。隨著房地產項目銷售及
開發進度的加快,公司銷售費用及
管理費用增長較

。財務
費用方面,
近年來公司財務費用受利息收



China Chengxin International Credit Rating Co.,Ltd.

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入及費用化利息支出規模上升呈波動態勢。細分來
看,由于
大部分利息

資本化計入存貨,
加之
利息
收入的貢獻,
公司
財務費用
較債務規模維持



水平
。

總體來看,公司期間費用
保持增長
,
但受益
于營業收入規模相應提升,期間費用率整體較為穩

。

2020

前三季度
,受新收入準則合同履約成本
資本化影響,銷售費用
大幅下降
,
帶動
期間費用率
小幅下降
。



表 11:近年來公司盈利能力相關指標(億元)





2017


2018


2019


2
020.1
~
9


銷售費用


18.08


25.62


4
2.1
5


14.94


管理費用


15.12


23.43


2
7.31


22.38


財務費用


4.72


0.50


6
.29


5.47


期間費用合計


37.92


49.54


75.74


42.79


期間費用率
(%)


10.91


12.02


11.18


8
.97


經營性業務利潤


24.89


54.20


94.16


6
2.66


資產減值損失


0.56


-
0.35


-
10.78


0
.26


公允價值變動收益


-
0.15


0.66


0.96


2
.03


投資收益


2.58


-
1.86


1.86


7
.40


營業外損



-
0.93


-
1.28


-
2.87


-
0.48


利潤總額


29.43


52.10


83.35


7
1.82


凈利潤率
(%)


6.58


9.75


9.38


1
1.69




注:
管理費用含研發費用
,
資產減資損失包含信用減值損失
。



資料來源:公司財務報表,中誠信國際整理


從利潤構成來看,
公司
利潤總額主要由經營性
業務利潤構成
,
得益于近年結算收入規模和初始獲
利空間的提升,呈
較快增長態

;但
2
019
年以存貨
跌價損失為主的資產減值損失
對公司利潤造成一
定侵蝕
,受部分項目銷售不達預期的影響,公司對
重慶金科公園王府、安徽海
昱東方、都薈大觀、山
東東方博翠,江西金科集美公館等項目計提存貨跌
價準備,當年資產減值損失規模較大。

公司投資收

有所波動,
其中
2018



、聯
營企業未實現結
轉收入出現項目前期階段性虧損
及處置部分合、聯
營企業
股權
影響,使得長期股權投資收益有所下降
。

此外,受公司公益投入及對外捐贈金額逐年上升,
使得營業外支出規模有所增長。

受益于公司結算收
入增長及
較好的期間費用管控能力
,
近年來公司

利潤率整體呈波動上升態勢。

2
020

前三季度
,

營性業務利潤仍是利潤總額的主要組成部分,同時
由合聯營企業帶來的投資收益
對利潤總額
形成補
充,
公司
實現
凈利潤
55.77
億元,
同比增長
1
9.61
%


資本結構



總資產和總負債規模不斷增長
的同時
,
公司的
財務杠桿水平有所下降;少數股東權益規模及占
比快速上升,需關注權益結構的穩定性


隨著
公司房地產開發業務規模的持續擴大,近
年來公司資產規模保持快速增長態勢,

三年年均
復合增長率

42.96%
。資產構成方面,公司流動資
產占比
保持較高水平,近年來
流動資產占總資產比

超過
88
%
。

具體來看,
存貨

其他應收款
均隨業
務規模擴大呈上升態勢,其中受銷售回款上升及融
資需求旺盛的影響,公司
貨幣資金
保持增長。

2
020
年以來
,

償還部分借款
,
貨幣資金
余額
有所下降
。


公司
合作
方經營往來款增加影響,
近年來
年其他
應收款增幅較大
;
當期末合作方經營往來款、合、
聯營企業往來款和保證金分別為
132.28
億元、
113.32
億元和
50.32
億元,前五大其他應收單位款項
合計占比為
13.22
%
,
包括
洛陽國家高新技術產業開
發區管委會
,
洛陽綠宏置業有限公司
等單位。

2
020

9

末,受合作方往來款增多
及支付土地保證金
增多
影響,公司其他應收款較年初增加,進而帶動
公司資產規模增長。



非流動資產
方面,
近年來公司新增投資合營及
聯營項目不斷增加
,長期股權投資規模亦隨之
擴大
,
占非流動資產比重逐年上升
。

公司投資性房地產主


金科世界走廊及金科美鄰匯商業
2
號樓等持有
性物業
,
2
019
年新增金科天宸薈公寓及多處商業用
房,使得當年末投資性房地產大幅增長。

固定資產
主要為發電及相關設備、房屋及建筑物
等,
2
019


賬面價值
同比
上升主要系新能源在建工程達到
可使用狀態,
轉固定資產
增加所致。

2
020

9
月末
,
由于合作開發項目
持續
推進,長期股權投資
賬面價

較上年末有較大增長
。



公司負債
主要由預收款項、應付賬款、其他應
付款和有息債務構成
,近年來均呈上升態勢
。具體
來看,得益于近年來公司房地產項目推
盤節奏加快,



China Chengxin International Credit Rating Co.,Ltd.

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預收款項
快速增長。受
房地產項目增多
、
應付工程
款增加
影響,
公司應付賬款
持續上升。

2
020

9

末,
隨著
控股子公司應付少數股東的項目運營往來
款增加
,
公司其他應付款
較上年末增長
5
0.17
%
。



所有者權益方面,

留存收益

累積
、
少數股
東權益
上升
及其他權益工具
金額增長的
帶動

,


所有者權益
規模持續
擴大
。截至
2020

9
月末
,
計入其他權益工具核算的
公司永續債余額為
20.39
億元
,
實收資本、資本公積、未分配利潤和少數股
權權益占比分別為
8.53
%
、
7
.24
%
、
2
5.14
%

4
9.62
%
。

近年來公司利潤分配比例
較高,
2017~
20
19

現金
分紅比例分別為
66.59%
、
50.82%

42.91%
。

受合作
項目增
加、
控股子公司少數股東投入快速增長
影響
,
少數股東權益
規模及占比快速攀升,其中少數股東
權益規模從
2
017
年末的
2
5.97
億元增至
2020

9
月末

310.57
億元
;少數股東權益占比從
2
017
年末的
1
1.61
%
增至
2020

9
月末的
49.62
%
,
對權益結構穩
定性產生一定影響。



表 12:近年來公司主要資產
負債表科目
情況(億元、
%









2017


2018


2019


2
020.
9


貨幣資金


186.27


298.52


359
.86


323.07


存貨


1,072.21


1,608.35


2,142.41


2,535.57


其他應收款


91.11


130.23


224.98


311.07


長期股權投資


44.27


73.68


136.22


205.88


投資性房地產


28.91


36.15


83.24


129.08


固定資產


24.42


23.74


43.78


41.67


預收款項


428.53


762.76


1,146.94


1,539.49


應付賬款


114.62


136.81


235.49


236.71



他應付款


91.79


134.12


174.32


261.77


其他權益工具


1
7.00


1
7.00


8
.00


2
0.39


少數股東權益


25.97


145.86


247.84


310.57


所有者權益


223.66


377.67


521.51


625.89


資產負債率


85.79


83.63


83.78


83.67


凈負債率


221.13


145.54


134.76


125.25






2
017
~
2018
年其他應付款不包含應付利息和應付股利
。



資料來源:公司財務報表,中誠信國際整理


財務杠桿比率
方面,
近年來
受益于所有者權益
的增長,公司
資產負債率及
凈負債率
有所下降,

整體仍處于較高水平
。

若考慮到
永續債的影響,公
司杠桿水平將進一步上升。






隨著近年開發規模不斷增加,存貨占比保持較高
水平,整體去化壓力較??;資產周轉效率有所波
動,但仍保持在較好水平


在項目開發及儲備規模持續擴大的帶動下,近
年來公司流動資產規模不斷上升
。

公司流動資產主
要由存貨、貨幣資金和其他應收款構成
,
截至
2019
年末,
分別

流動資產
資產

73.56%
、
12.36%

7.73%
。

2
020

9
月末
,公司存貨

其他應收款占比
小幅上升。



表 13:近年來公
司主要
流動資產分析
(億元
、
%






2017


2018


2019


2
020.
9


流動資產
/
總資產


91.63


92.48


9
0.55


8
8.71


存貨
/
流動資產


74.36


75.39


73.56


7
4.58


貨幣資產
/
流動資產


12.92


13.99


12.36


9
.50


其他應收款
/
流動資產


6.32


6.10


7.73


9
.
15


(
存貨
+
貨幣資金
)
/
流動
資產


87.28


89.38


8
5.92


8
4.08


開發成本


817.18


1,295.84


1
,915.93


--


開發成本
/
存貨


76.21


80.57


8
9.43


--


開發產品


153.66


188.39


1
89.68


--


開發產品
/
存貨


14.33


11.71


8
.85


--


擬開發產品


91.00


113.58


2
1.87


--


擬開發產品
/
存貨


8.49


7.06


1
.02


--




資料來源:公司財務報表,中誠信國際整理


持續的項目投入及土地獲取
推動公司存貨規
??焖僭鲩L
,存貨近三年年均復合增長率達
41.35%
,
且以
在建開發產品占比最高;
2019
年末在建開發產

占存貨賬面價值的比重為
89.43%
;
已完工開發產
品占比持
續下降,公司產品去化壓力較小。公司擁

充沛的土地
儲備,存貨結構較為合理,對其整體
流動性能夠形成
一定
支撐。資產周轉效率方面,近
年來
公司
存貨周轉率
和總資產周轉率有所波動,其
中,
2
018
年受
獲取新項目不斷增多影響,整體周轉
效率有所下滑
;
2
019
年隨著結算項目金額同比增加,
周轉率有所改善
。



表 14:近年來
公司周轉率相關指標





2017


2018


2019


2
020.9


存貨周轉率(次
/
年)


0.31


0.22


0
.26


0
.20
*


總資產周轉率(次
/
年)


0.26


0.21


0
.25


0
.18
*





:帶
*
指標已經過年
化處理。



資料來源:公司財務報表,中誠信國際整理



China Chengxin International Credit Rating Co.,Ltd.

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現金流及償債能力


公司
銷售回款對債務
償還
的保障能力有所提升
且處于較好水平;
貨幣資金對短期債務的覆蓋能
力有待提升


從現金獲取能力來看,
近年來隨著銷售業績和
回款的增長,公司銷售商品、提供勞務收到的現金
呈上升態勢;
但受與合營、聯營企業往來款及項目
合作款影響,近年來公司經營活動凈現金流波動較
大。

2
020

前三季度
,公司
銷售商品、提供勞務收
到的現金同比
增長
19.34
%
,
經營活動現金流呈凈流
入狀態
。



隨著近年土地儲備及項目開發規模的擴大,外
部融資需求加大,公司
總債務規模
逐年增長;其中,
銀行貸款為其主要構成,
2
019
年末占總債務的比重
約為
6
0
%
,公司整體融資成本為
7
.3
%
,近年來較為
穩定。債務期限結構方面,隨著部分長期借款臨近
到期,一年內到期的非流動負債快速上升,使得短
期債務增速較快
,
2
020

9
月末
短期債務占
總債務
的比重

34.90
%
。



表 15:2020

9
月末
公司總債務情況
(億元
、年
、
%






期末余額


融資成



期限結構


占比


銀行融資


6
04.64


3.85
~
10.00


1~14


5
8.82


非銀行金融機構融資


2
54.92


7.75
~
12.67


0.25~10


2
4.8
0


債券類(含攤銷)


1
68.41


5.00
~
8.38


0.75~6


1
6.38


合計


1
,027.98


--


--


1
00.00




注:銀行融資、非銀機構融資等均包括利息支出
。



資料來源:公司財務報表,中誠信國際整理


得益于盈利能力提升,公司經調整
EBIT
利息倍
數整體呈上升態勢;在銷售回款逐年提升的帶動下,
銷售商品提供勞務收到的現金對總債務的覆蓋能
力逐年提升,且處于同行業較好水平。從短期償債
能力來看,
近年來公司貨幣資金
占總資產比重趨于
穩定且受限貨幣資金規模較小
,但受短期債務規模
增長較快影響,貨幣資金

短期債務覆蓋能力逐年
下降
。

2020

9

末,

償還部分短期借款,貨幣
資金余額
減少
,
對短期債務覆蓋能力進一步
降低
。



表 16:近年來公司現金流及償債指標情況(億元、
X









2017


2018


2019


2
020.
9


經營活動凈現金流


-
84.86


13.29


2
2.39


11.09




銷售商品、提供勞務收
到的現金


5
49.61


8
51.02


1
,128.26


924.47


投資活動凈現金流


-
99.02


-
80.01


-
119.89


-
92.88


籌資活動凈現金流


1
93.10


1
79.75


1
51.54


46
.42


總債務


680.86


848.16


1
,0
62.64


1,106.98


短期債務


180.60


302.99


391.55


368.34


EBITDA


36.20


59.91


9
6
.
46


--


總債務
/EBITDA


18.81


14.16


11.02


--


EBITDA
利息倍數


1.03


1.19


1.20


--


貨幣資金
/
短期債務


1.03


0.99


0.89


0.84


總債務
/
銷售商品提供
勞務收到的現金


1.24


1.00


0.94


0.90
*


經調整
E
BIT
利息倍數


1.84


2.04


2
.03


--




注:帶
*
指標已經年化處理
。



資料來源:公司財務報表,中誠信國際整理


公司擁有較為
充足的外部授信,
需關注
或有負債
風險


財務彈性方面,公司與多家商業銀行保持良好
的合作關系,截至
2020

9

末,公司及合并報表
子公司取得的銀行授信總額為
2,073.00
億元,未使
用授信余額為
1,393.12
億元,加之公司作為
A
股上市
公司,其整體備用流動性較好。

此外,公司控股的
金科智慧服務

2020

11

17
日在香港聯交所上
市,證券代碼
09666.HK
。



受限資產方面,
截至
2020

6
月末,公司受限
資產
968.59
億元
,占總資產的比例為
26.37%
。



或有負債方面,截至
2020

9

末,公司及其
子公司對外擔保
金額
合計
159.30
億元
(不包括對按
揭貸款購房人階段性擔保)
,占公司當期末凈資產
比例為
2
5.45
%
,
擔保對象主要為公司合營及聯營公

。



過往
債務履約情況:
根據公司提供的《企業信
用報告》及相關資料,
2017~
2020

10

2
3

,公
司所有借款均到期還本、按期付息,未出現延遲支
付本金和利息的情況。根據公開資料顯示,截至報
告出具日,公司在公開市場無信用違約記錄。



評級結論


綜上所述,中誠信國際評定
金科地
產集團股份
有限公司
主體信用等級為
A
AA
,評級展望為
穩定
;



China Chengxin International Credit Rating Co.,Ltd.

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評定

金科地產集團股份有限公司
2021
年面向

業投資者公開發行公司債
(第二期)


的債項信
用等級為
A
AA
。




China Chengxin International Credit Rating Co.,Ltd.

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中誠信國際關于
金科地產集團股份有限公司
202
1



面向專業投資者公開發行公司債券(第二期)的跟蹤評級安排





根據中國證監會相關規定、評級行業慣例以及本公司評級制度相關規定,自首次評級
報告出具之日(以評級報告上注明日期為準)起,本公司將在本次債券信用級別有效期內
或者本次債券存續期內,持續關注本次債券發行人外部經營環境變化、經營或財務
狀況變
化以及本次債券償債保障情況等因素,以對本次債券的信用風險進行持續跟蹤。跟蹤評級
包括定期和不定期跟蹤評級。



在跟蹤評級期限內,本公司將于本次債券發行主體及擔保主體(如有)年度報告公布
后兩個月內完成該年度的定期跟蹤評級,并根據上市規則于每一會計年度結束之日起
6

月內披露上一年度的債券信用跟蹤評級報告。此外,自本次評級報告出具之日起,本公司
將密切關注與發行主體、擔保主體(如有)以及本次債券有關的信息,如發生可能影響本
次債券信用級別的重大事件,發行主體應及時通知本公司并提供相關資料,本公司將在認
為必要時及時啟
動不定期跟蹤評級,就該事項進行調研、分析并發布不定期跟蹤評級結果。



本公司的定期和不定期跟蹤評級結果等相關信息將根據監管要求或約定在本公司網站

www.ccxi.com.cn
)和交易所網站予以公告,且交易所網站公告披露時間不得晚于在其他
交易場所、媒體或者其他場合公開披露的時間。



如發行主體、擔保主體(如有)未能及時或拒絕提供相關信息,本公司將根據有關情
況進行分析,據此確認或調整主體、債券信用級別或公告信用級別暫時失效。






中誠信國際信用評級有限責任公司


20
2
1

02

09







China Chengxin International Credit Rating Co.,Ltd.

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附一:
金科地產集團股份
有限公司
股權結構圖及組織結構圖(截至
20
20

9














總裁















投資合作二部

































































成本管理部



























設計研究部




















聯席總裁







調
























金科大學






金科股份
董事會監事會







副總裁








































執行副總裁
總裁助理
資金業務部
聯席總裁


















總裁助理















































黨委書記















































資料來源:公司提供






China Chengxin International Credit Rating Co.,Ltd.

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附二:
金科地產集團股份有限公司
財務數據及主要指標(合并口徑)





財務數據(單位:萬元)


2017


2018


2019


2020.
9


貨幣資金


1,862,698.97


2,985,175.72


3,598,612.76


3,230,659.52


其他應收款


911,148.22


1,302,284.97


2,249,800.31


3,110,747.97


存貨凈額


10,7
22,137.32


16,083,488.65


21,424,142.36


25,355,742.14


長期投資


476,929.60


784,121.52


1,395,368.11


2,354,157.78


固定資產


244,172.90


237,350.66


437,806.50


416,735.79


在建工程


116,103.21


145,275.27


24.72


2,010.74


無形資產


6,181.87


6,416.86


7,576.37


7,666.57


投資性房地產


289,107
.17


361,471.57


832,410.39


1,290,766.07


總資產


15,736,402.28


23,069,866.54


32,160,501.67


38,326,250.54


預收款項


4,285,251.37


7,627,569.53


11,469,395.58


15,394,922.85


其他應付款


917,862.42


1,341,215.67


1,743,151.94


2,617,739.88


短期債務


1,805,995.48


3,029,949.07


3,915,5
19.75


3,863,382.53


長期債務


5,002,654.35


5,451,678.36


6,710,925.16


7,206,407.93


總債務


6,808,649.82


8,481,627.43


10,626,444.91


11,069,790.45


凈債務


4,945,950.85


5,496,451.71


7,027,832.15


7,839,130.93


總負債


13,499,771.99


19,293,206.25


26,945,385.51


32,067,344.56



用化利息支出


46,520.88


54,324.93


96,577.28


--


資本化利息支出


303,748.40


448,304.34


709,936.69


--


所有者權益合計


2,236,630.29


3,776,660.29


5,215,116.16


6,258,905.98


營業總收入


3,475,762.31


4,123,367.64


6,777,337.45


4,772,557.94


經營性業務利潤


248,877.26


542,002.01


941,646.68


626,642.4
0


投資收益


25,778.99


-
18,623.38


18,569.60


74,011.90


凈利潤


228,539.78


402,050.40


635,699.79


557,679.43


EBIT


340,806.89


575,335.75


930,083.13


--


EBITDA


361,983.96


599,109.05


964,613.21


--


銷售商品、提供勞務收到的現金


5,496,122.13


8,510,249.07


11,282,606.62


9,244,701.43


經營
活動產生現金凈流量


-
848,554.64


132,910.95


223,873.52


110,942.82


投資活動產生現金凈流量


-
990,234.56


-
800,115.35


-
1,198,883.76


-
928,846.78


籌資活動產生現金凈流量


1,930,979.05


1,797,474.41


1,515,359.12


464,192.02













財務指標


2017


2018


2019


2020.
9


營業毛利率
(%)


21.32


28.57


28.84


25.18


期間費用率
(%
)


10.91


12.02


11.18


8.97


EBITDA
利潤率
(%)


10.41


14.53


14.23


--


凈利潤率
(%)


6.58


9.75


9.38


11.69


總資產收益率
(%)


2.56


2.97


3.37


--


存貨周轉率
(X)


0.31


0.22


0.26


0.20
*


資產負債率
(%)


85.79


83.63


83.78


83.67


總資本化比率
(%)


75.27


69.19


67.08


63.88


凈負債率
(%)


221.13


145.54


134.76


125.25


短期債務
/
總債務
(%)


26.53


35.72


36.85


34.90


經營活動凈現金流
/
總債務
(X)


-
0.12


0.02


0.02


0.01
*


經營活動凈現金流
/
短期債務
(X)


-
0.47


0.04


0.06


0.04
*


經營活動凈現金流
/
利息支出
(X)


-
2.42


0.26


0.28


--


總債務
/
銷售商品、提供勞務收到的現金
(X)


1.24


1.00


0.94


0.90
*


總債務
/EBITDA(X)


18.81


14.16


11.02


--


EBITDA/
短期債務
(X)


0.20


0.
20


0.25


--


EBITDA
利息保障倍數
(X)


1.03


1.19


1.20


--


經調整
EBIT
利息保障倍數
(X)


1.84


2.04


2.03


--







注:
2
020

三季報
未經審計
;帶
*
指標已經過年化處理;
中誠信國際分析時將公司長期應付款中

應付融資租賃款
調整
至長期債務;
將短期借款
和一年內到期的非流動負債中無息部分調出債務;
將研發費用計入管理費用
;
2020

9
月末
由于數據缺失,部分指標無法計算
。




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附三
:基本財務指標的計算公式





指標


計算公式


資本結構


長期投資


=
可供出售金融資產+
持有至到期投資+長期股權投資


短期債務


=
短期借款+以公允價值計量且其變動計入當期損益的金融負債
/
交易性金融負債+應付
票據+一年內到期的非流動負債+其他債務調整項


長期債務


=
長期借款+應付債券+其他債務調整項


總債務


=
長期債務+短期債務


凈債務


=
總債務-貨幣資金


凈負債率


=
凈債務
/
所有者權益合計


資產負債率


=
負債總額
/
資產總額


總資本化比率


=
總債務
/
(總債務+所有者權益合計)


經營效率


存貨周轉率


=
營業成本
/
存貨平均凈額


應收賬款周轉率


=
營業總收入
/
應收賬款
平均凈額


盈利能力


營業毛利率


=
(營業收入

營業成本
)/
營業收入


期間費用率


=
(銷售費用+管理費用+研發費用+財務費用)
/
營業總收入


經營性業務利潤


=
營業總收入-營業成本-利息支出-手續費及傭金支出-退保金-賠付支出凈額-提取
保險合同準備金凈額-保單紅利支出-分保費用-稅金及附加-期間費用+其他收益


EBIT
(息稅前盈余)


=
利潤總額+費用化利息支出


經調整
EBIT


=EBIT
+資本化利息支出


EBITDA
(息稅折舊攤銷前盈余)


=EBIT
+折舊+無形資產攤銷+長期待攤費用攤銷


總資產收益率


=EBIT/
總資產平均余額


凈資產收益率


=
凈利潤
/
所有者權益合計平均值


凈利潤率


=
凈利潤
/
營業總收入


現金流


資本支出


=
購建固定資產、無形資產和其他長期資產支付的現金


償債能力


流動比率


=
流動資產
/
流動負債


速動比率


=
(流動資產-存貨)
/
流動負債


利息支出


=
費用化利息支出+資本化利息支出


EBITDA
利息保障倍數


=EBITDA/
利息支出


經調整
EBIT
利息保障倍數


=
經調整
EBIT/
利息支出













注:“利息支出、手續費及傭金支出、退保金、賠
付支出凈額、提取保險合同準備金凈額、保單紅利支出、分保費用”為金融及涉及金融業務的
相關企業專用。根據《關于修訂印發
2018
年度一般企業財務報表格式的通知》(財會
[2018]15
號),對于已執行新金融準則的企業,長期投資計
算公式為:“長期投資
=
債權投資+其他權益工具投資+其他債權投資+其他非流動金融資產+長期股權投資”。












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:信用等級的符號及定義


主體等級符號


含義


AAA


受評對象償還債務的能力極強,基本不受不利經濟環境的影響,違約風險極低。



AA


受評對象償還債務的能力很強,受不利經濟環境
的影響較小,違約風險很低。



A


受評對象償還債務的能力較強,較易受不利經濟環境的影響,違約風險較低。



BBB


受評對象償還債務的能力一般,受不利經濟環境影響較大,違約風險一般。



BB


受評對象償還債務的能力較弱,受不利經濟環境影響很大,有較高違約風險。



B


受評對象償還債務的能力較大地依賴于良好的經濟環境,違約風險很高。



CCC


受評對象償還債務的能力極度依賴于良好的經濟環境,違約風險極高。



CC


受評對象在破產或重組時可獲得保護較小,基本不能保證償還債務。



C


受評對象不能償還債務。





注:

AAA
級,
CCC
級及以下等級外,每一個信用等級可用




、




符號進行微調,表示略高或略低于本等級。



中長期
債券等級符號


含義


AAA


債券安全性極強,基本不受不利經濟環境的影響,違約風險極低。



AA


債券安全性很強,受不利經濟環境的影響較小,違約風險很低。



A


債券安全性較強,較易受不利經濟環境的影響,違約風險較低。



BBB


債券安全性一般,受不利經濟環境影響較大,違約風險一般。



BB


債券安全性較弱,受不利經濟環境影響很大,有較高違約風險。



B


債券安全性較大地依賴于良好的經濟環境,違約
風險很高。



CCC


債券安全性極度依賴于良好的經濟環境,違約風險極高。



CC


基本不能保證償還債券。



C


不能償還債券。





注:除
AAA
級,
CCC
級及以下等級外,每一個信用等級可用




、




符號進行微調,表示略高或略低于本等級。



短期

券等級符號


含義


A
-
1


為最高級短期

券,還本付息風險很小,安全性很高。



A
-
2


還本付息風險較小,安全性較高。



A
-
3


還本付息風險一般,安全性易受不利環境變化的影響。



B


還本付息風險較高,有一定的違約風險。



C


還本付息風險很高,違約風險較高。



D


不能按期還本付息。





注:每一個信用等級均不進行微調。




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